נדלן

שלב משמעותי נוסף בהתחדשות העירונית ביבנה:

חברת אורון נדל"ן מקבוצת אורון אחזקות והשקעות, קיבלה היתר בנייה לפרויקט פינוי-בינוי ברחוב האלון 17-23 בעיר, מהלך שמסמן את המעבר לשלב הביצוע בפועל לאחר תקופה ארוכה של קידום ותכנון.

במסגרת הפרויקט צפויים להיהרס שלושה מבני מגורים ישנים הכוללים 24 יחידות דיור ובמקומם ייבנו 120 יחידות דיור חדשות בשני מגדלי מגורים בני 16 קומות.
תחילת העבודות צפויה במהלך אוגוסט 2026, עם צפי לאכלוס בסוף 2028.

מדובר בפרויקט בעל מורכבות מיוחדת, לאחר שבעבר קידם אותו יזם אחר אך הוא נתקע לאורך שנים. עם כניסתה של אורון נדל"ן לפרויקט, הצליחה החברה להניע מחדש את התהליך, לקדם את התכנון ולהוביל את הפרויקט עד לקבלת היתר הבנייה, אבן דרך מרכזית בדרך למימושו.

רחוב האלון, מהרחובות הוותיקים ביבנה, נמצא בשנים האחרונות בעיצומו של תהליך התחדשות עירונית רחב, במסגרתו צפויים מבנים ישנים להתחלף במגדלי מגורים חדשים ולהוסיף מאות יחידות דיור לעיר.
האזור משלב מגורים, מוסדות חינוך, מסחר ושירותים עירוניים ונחשב לאחד מצירי ההתחדשות המשמעותיים בעיר.

הפרויקט מיועד בין היתר לתושבי יבנה ומשפרי דיור, שייהנו מסביבת מגורים חדשה הכוללת דירות מודרניות עם ממ"ד, מרפסות שמש ותשתיות מתקדמות, לצד שדרוג המרחב הציבורי כולו.

הפרויקט מהווה שלב א' לפרויקט של החברה ברחוב האלון. לאחרונה אושר לחברה להפקיד תב"ע נוספת באלון 1-7 אשר תכלול 202 יחד' חדשות נוספות

סימה מאור, סמנכ"לית התחדשות עירונית באורון נדל"ן:

"קבלת היתר הבנייה היא רגע משמעותי עבורנו ועבור הדיירים, במיוחד בפרויקט שעבר דרך לא פשוטה עד לנקודה הזו. הצלחנו להניע מחדש תהליך שהיה תקוע ולהוביל אותו עד לשלב הביצוע. מדובר במהלך חשוב להתחדשות רחוב האלון כולו, שעתיד לשנות את פני האזור ולהציע לתושבים סביבת מגורים מודרנית, איכותית ובטוחה יותר."

תושב חוץ רכש לאחרונה שבע דירות ארבעה חדרים בפרויקט המגורים "תלפיות החדשה" ברובע תלפיות המתחדש שבירושלים, בהיקף כולל של כ-27 מיליון שקלים, כאשר המחיר הממוצע בעסקה חצה את רף ה-38,500 ₪ למ"ר. האכלוס של הדירות צפוי בעוד כשנתיים והרכישה מצטרפת לשורת עסקאות קודמות בפרויקט שבוצעו על ידי רוכשים מארצות הברית, קנדה וצרפת.

שוק הנדל"ן הקפריסאי רושם שיאים חדשים של רכישות על ידי ישראלים. מאחורי המגמה עומדים כמה גורמים ברורים, ואנשי מקצוע שמכירים את השוק מבפנים.

במפתיע, בפעם השניה ברציפות, הוריד בנק ישראל את הריבית, מהלך שהגיע בניגוד מוחלט לתחזיות של חלק גדול מהאנליסטים, והצית מחדש את הדיון סביב מצבו של שוק הנדל"ן. עבור רבים, מדובר באיתות לכך שאחרי תקופה ארוכה של דריכה במקום, ייתכן שהשוק מתחיל סוף סוף לזוז.

אין ספק שהורדת הריבית היא צעד חשוב שיכול לשפר את היתכנות העסקאות ולהחזיר חלק מהאמון שנשחק, אך כבר בנקודת הפתיחה חשוב לומר זאת בבירור: הריבית לבדה אינה פתרון קסם. היא לא מוחקת שנים של חוסר תנועה, ולא פותרת ביום אחד את הלחצים שהצטברו בענף. בלי חזרה של שוק היד השנייה לפעולה, השפעתה תישאר מוגבלת.

במשך כשלוש שנים סובל שוק הנדל"ן מהאטה וחוסר תנועה. עליית הריבית בלמה את הביקושים, חוסר הוודאות הכלכלית הקפיא החלטות רכישה, והמלחמה הוסיפה רובד של זהירות והמתנה. בתוך המציאות הזו נוצר פער בלתי ניתן להתעלמות בין נתונים שמצביעים על "פעילות" לבין התחושה האמיתית בשטח: פחות תנועה, והרבה מאוד עסקאות שבסופו של דבר אינן יוצאות לדרך.

בתוך הקיפאון הזה נוצרו פתרונות שמעליהם התנוססה נורה אדומה, ובראשם מבצעי 20-80 ו-10-90, אמנם שיטות אלו אפשרו להוציא לפועל עסקאות גם בתקופה שבה קונים חששו להתחייב, אך בפועל הן יצרו סיכונים משמעותיים, הובילו לשיעורי ביטול גבוהים, למלאי דירות גבוה ולקנסות כבדים לרוכשים. לא במקרה בחר בנק ישראל להגביל את העסקאות הללו. מהלך זה הבהיר כי פתרונות חריגים אינם יכולים להחליף שוק מתפקד.

בלב הבעיה ניצב שוק היד השנייה, המנוע המרכזי של שוק הנדל"ן. כאשר הוא אינו מתפקד, כל השרשרת נעצרת. תחילה, ההאטה בו הייתה תוצאה ישירה של עליית הריבית, אך עם הזמן הוא חדל להיות רק תופעת לוואי והפך לגורם מעכב בפני עצמו. כל עוד המנוע הזה אינו חוזר לפעול, כל דיבור על התאוששות רחבה של הענף נותר תיאורטי בלבד.

בשנה הקרובה יעמוד שוק הנדל"ן במבחן האמיתי. תרחיש של המשך הורדת ריבית, התחזקות השקל, התייצבות האינפלציה וחזרה הדרגתית של אמון הרוכשים יכול בהחלט להניע מחדש את שוק היד השנייה. אבל כאן בדיוק טמונה נקודת ההכרעה: בלי חזרה של ודאות בסיסית לחיי היומיום בישראל, גם התנאים הכלכליים הטובים ביותר לא יספיקו. שוק הנדל"ן אינו מגיב רק לריבית, אלא גם לביטחון. כל עוד עננת המלחמה מרחפת מעל המשק והאפשרות לגיוס מילואים נרחב נותרת על השולחן, ההתאוששות תישאר שברירית, זהירה ובעיקר הפיכה. מי שממהר להכריז על חזרה לשגרה כלכלית, מתעלם מהמשתנה המרכזי שממשיך לנהל את השוק מאחורי הקלעים.

הכותב הוא רפי קשקש, סמנכ"ל סיירוס קפיטל

בשנים האחרונות רכישת דירה בישראל הפכה עבור משפחות רבות לצעד שמלווה לא רק בהתרגשות, אלא גם בחשש כלכלי לא מבוטל. מחירי הדיור הגבוהים וההתחייבות למשכנתא ארוכת טווח גורמים לרבים לצמצם בחופשות, בתרבות ובפנאי כדי לעמוד בהוצאות.

בדרום, המציאות הזו קיבלה בשנתיים האחרונות מימד נוסף - כתוצאה מהמלחמה, משפחות רבות נפגעו כלכלית, דבר שגרם להן בתקופה זו לוותר על הרעיון של רכישת דירה חדשה.

מאות התכנסו שבוע שעבר בעיר אופקים באירוע מכירות ייחודי מסוגו בפרויקט המגורים "עומרים", שבמסגרתו הוצגה לראשונה יוזמה שמטפלת בדיוק בבעיה זו. את היוזמה מיישמות קבוצת בראל וחברת סלעית נדל"ן, והיא מבוססת על תפיסה שלפיה האחריות של היזם אינה מסתיימת במסירת הדירה בלבד.

במסגרת היוזמה ניתנת לרוכשי הדירות בפרויקט מעטפת ליווי לאורך שלוש השנים הראשונות לאחר קבלת המפתח. המעטפת כוללת, בין היתר, חופשה משפחתית בחו"ל, נופשים בארץ, תקציב למסעדות, הופעות ופעילויות תרבות ופנאי - מתוך תפיסה שלפיה רכישת דירה אינה אמורה לבוא על חשבון איכות החיים, גם בתקופה הכלכלית המאתגרת שלאחר הרכישה.

פרויקט "עומרים" נבנה בכניסה החדשה לעיר אופקים, ומשתרע על פני ארבעה מתחמי מגורים הכוללים כ־782 יחידות דיור. לצד המגורים כולל הפרויקט שטחי מסחר ופיתוח עירוני, ובהם אזורי תעסוקה ומרחבים קהילתיים. מאז יצא הפרויקט לדרך נמכרו בו למעלה מ־600 דירות ובמסגרת היוזמה הצטרפו 30 משפחות חדשות.

תמהיל הדירות בפרויקט מגוון וכולל דירות 3, 4, 5 ו־6 חדרים בשטחים של כ־80 עד 145 מ"ר, לצד דירות גן, מיני־פנטהאוזים ופנטהאוזים עם מרפסות רחבות, כאשר טווח המחירים נע בין כ־1.4 מיליון ש"ח לדירות 3 חדרים ועד כ־2.2 מיליון ש"ח לפנטהאוזים. הפרויקט תוכנן על ידי האדריכל איל איצקין, תוך דגש על תכנון פונקציונלי, מפרט טכני עשיר ואיכותי והתאמה לאורח חיים משפחתי.

אריאל בבלי, מבעלי קבוצת בראל: "אנחנו רואים את המשפחות שבוחרות בנו, וחשוב לנו שהחיוך שלהן לא ייעלם בעקבות רכישת הדירה. מהלך משנה החיים זה נולד מתוך ההבנה שרכישת בית הוא צעד משמעותי, אבל החיים החברתיים, המשפחתיים והאישיים לא אמורים להיעצר בגללו. מבחינתנו, האחריות שלנו לא מסתיימת בחתימה, אלא ממשיכה גם בשנים שלאחר מכן"

שייקה נפחא, מנכ"ל סלעית: "לאחר פרויקטים מוצלחים ואכלוסים בערים בדרום, ובהן באר שבע ואשקלון, אנו גאים להיות שותפים בפרויקט 'עומרים' בעיר אופקים - פרויקט משנה חיים שמבטא את המחויבות שלנו להמשך חיזוק ויישוב הדרום, במיוחד לאחר השנים האחרונות. אופקים של היום היא כבר לא פריפריה, אלא עיר מתפתחת וחזקה, עם יתרונות משמעותיים של נגישות תחבורתית, חיבור לכביש 6 והטבות מס, ומהווה אלטרנטיבה איכותית לערים הגדולות בדרום. במהלך זה בחרנו לפנות בראש ובראשונה לתושבי הדרום, משפרי הדיור, מתוך רצון לאפשר להם מעבר לדירה ולסביבת מגורים שמגיעות להם".

נדלן בפורטוגל נותר אפיק השקעה מוביל בזכות שילוב של יציבות פוליטית, מחירים תחרותיים בהשוואה למערב אירופה וביקוש תמידי למגורים ולתיירות.

אילו ערים מציעות כיום את התשואה הגבוהה ביותר? כיצד השפיעו שינויי החקיקה על השוק ומהן הדרכים המקצועיות לביצוע רכישה בטוחה מרחוק?

מומחי נדלניסטוגו הכינו לכם מדריך קצר וקולע שיסביר לכם את כל המידע והנתונים שאתם צריכים לדעת בשנת 2026, אז בואו נצא לדרך.

הפוטנציאל הגלום בשוק של נדלן בפורטוגל כיום

השוק הפורטוגלי עובר תהליך של התבגרות אבל הוא רחוק ממיצוי בגלל היצע נמוך של דירות חדשות במוקדי הביקוש. נתוני המכון הלאומי לסטטיסטיקה בפורטוגל (INE) מצביעים על כך שבשנה האחרונה מחירי הדיור עלו בממוצע של כמעט 7.6%, נתון שמעיד על חוסן הענף.

הסיבות המרכזיות הן:

• יחס עלות תועלת גבוה בערים משניות שמתפתחות במהירות.
  
  
• גידול מתמיד במספר הרישומים של חברות טכנולוגיה בינלאומיות במדינה.
  
  
• איכות חים גבוהה שמושכת מהגרים אמידים ונוודים דיגיטליים.
  
  
• מערכת מיסוי שמציעה הקלות מסוימות למשקיעים בתנאים מוגדרים.

נתונים אלו מחזקים את התפיסה כי נדלן בפורטוגל הוא לא עוד איזה טרנד חולף, מדובר ביעד אסטרטגי לטווח הרחוק.

אילו ערים מציעות כיום את התשואה הגבוהה ביותר?

ליסבון ופורטו הן עמודי התווך של השוק, אבל התשואות הגבוהות ביותר נמצאות כיום דווקא בערים כמו בראגה, אוויירו וסטובל. במרכז ליסבון התשואה נעה סביב 3 עד 4 אחוזים בשל מחירי כניסה גבוהים, בערים המעגליות ניתן להגיע לתשואות של 5 עד 7 אחוזים ברוטו.

המגמה הזו נובעת מהגירה פנימית של מקומיים שמחפשים פתרונות דיור זולים יותר מחוץ לבירה, דבר שיוצר שוק שכירות יציב שלא תלוי רק בתיירות העונתית.

השפעת ביטול ויזת הזהב על נדלן בפורטוגל

ביטול מסלול ההשקעה בנדל"ן עבור ויזת הזהב בשנת 2023 לא עצר את עליית המחירים כפי שחזו חלק מהאנליסטים. השוק פשוט שינה את פניו מרדיפה אחרי תושבות להשקעות שמבוססות על ערך כלכלי ריאלי. מדובר בסימן חיובי מאוד למשקיעים שמחפשים שוק בריא שלא מסתמך רק על בועת התושבות.

יעדי השקעה בפורטוגל 2026

רוצים לדעת איפה להשקיע בפורטוגל? הנה כל הפרטים שכדאי לדעת:

איך מבצעים רכישה בטוחה של נדלן בפורטוגל מרחוק?

ניהול עסקה במדינה זרה דורש זהירות רבה, התהליך מורכב מכמה שלבים חשובים שכל משקיע חייב להכיר:

א. הוצאת מספר פיסקאלי (NIF) ומינוי נציג מס מקומי שינהל את ההתקשרות מול רשויות המס.

ב. פתיחת חשבון בנק מקומי בפורטוגל שמאפשר העברת כספים בטוחה ותשלום מיסים שוטפים.

ג. בדיקת נאותות משפטית על ידי עורך דין מקומי שבודק את נסח הטאבו ומוודא שאין חובות על הנכס.

ד. חתימה על חוזה רכישה מותנה (CPCV) שכולל את כל תנאי העסקה ומועד המסירה.

ה. העברת הבעלות הסופית במעמד נוטריון ורישום הנכס בפורטוגל על שם הקונה.

בסופו של דבר, השקעת נדלן בפורטוגל דורשת הבנה של השינויים הדינמיים בחקיקה וזיהוי נכון של אזורי הביקוש החדשים. למרות השינויים ברגולציה, המדינה עדיין בטוחה ואטרקטיבית לכל מי שמחפש יציבות באירופה.

צוות המומחים של נדלניסטוגו עומד לרשותכם כדי ללוות אתכם בכל שלבי הרכישה, משלב איתור הנכס ועד לניהולו השוטף, צרו אתנו קשר עוד היום כדי לבנות את תיק ההשקעות שלכם בחו"ל.

שאלות תשובות

האם ניתן לקבל משכנתא בפורטוגל כמשקיע זר?

כן, בנקים מקומיים בפורטוגל נותנים משכנתאות לתושבי חוץ, לרוב בשיעור מימון שנע בין 60 ל-70 אחוזים מערך הנכס, בכפוף להוכחת הכנסות ודירוג אשראי תקין.

מהו מס הרכישה המקובל בפורטוגל?

מס הרכישה (IMT) הוא מדורג ומשתנה בהתאם למחיר הנכס, מיקומו וייעודו, כשלרוב יש להוסיף גם מס בולים בשיעור של 0.8 אחוזים.

האם כדאי להשקיע בדירה לשיפוץ או בנכס מוכן?

נכסים לשיפוץ מציעים פוטנציאל רווח גבוה יותר אבל דורשים ניהול הדוק של קבלנים בשטח, נכסים מוכנים לעומת זאת מאפשרים תזרים מזומנים מיידי ושקט נפשי.

לאורך השנים מתנהל בירושלים דיון מתמשך סביב אופן הבנייה בעיר והכיוון שאליו היא מתפתחת. כבר מראשית שנות ה־2000 עלו טענות וביקורות ציבוריות סביב בנייה לגובה והשפעתה על קו הרקיע, הנוף והאופי העירוני, דיון שממשיך ללוות את מדיניות התכנון בעיר גם כיום.

נתוני התכנון בירושלים מצביעים על המשך זינוק בבניית מגדלי מגורים בני יותר מ־21 קומות. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בשנת 2024 החלה בנייתן של כ־1,354 דירות במגדלי מגורים בעיר, עלייה של פי 1.5 לעומת 866 דירות בשנת 2023. גם בשנת 2025 נרשמת עלייה נוספת בהיקף ההיתרים ותחילות הבנייה, בעיקר לאורך צירי תחבורה ראשיים, והערכות בענף מדברות על למעלה מ־2,000 יחידות דיור במגדלים במהלך השנה.

במקביל למגמה זו, כ־38 אחוזים מכלל הבנייה החדשה בירושלים מתבצעים בבנייה מרקמית נמוכה ובינונית. נתון זה משקף לא רק החלטות תכנוניות, אלא גם העדפה של תושבים רבים לפתרונות מגורים שאינם מבוססי מגדלים גבוהים, ומצביע על קיומן של שתי מגמות מקבילות בעיר – האחת של בנייה לגובה לאורך צירים מרכזיים, והשנייה של שמירה על קנה מידה שכונתי באזורים אחרים.

בנייה נמוכה או בינונית בירושלים מתייחסת למבני מגורים בני 6 עד 11 קומות, הממשיכים את דפוסי הבנייה המסורתיים של העיר. מודל זה מאפשר חידוש ובניית שכונות מבלי לשנות את אופיין, תוך שימוש באבן ירושלמית וחיבור ישיר בין הבניין לרחוב ולמרחב הציבורי. בניגוד למגדלים גבוהים, בנייה מסוג זה משתלבת בסביבה הקיימת, מפחיתה עומסים נקודתיים על תשתיות ושומרת על תחושת השכונה הירושלמית המוכרת ואיכות החיים המקומית.

אחד הפרויקטים שמיישמים בפועל את מגמת הבנייה המרקמית בירושלים הוא פרויקט "תלפיות החדשה", המוקם ברובע תלפיות המתחדש בדרום העיר. הפרויקט נשען על תפיסה תכנונית המבקשת להשתלב במרקם השכונתי הקיים ולהציע חלופה לבנייה לגובה. התכנון האדריכלי מבוסס על שפה ירושלמית עדכנית ומשלב שטחים פתוחים, פארק פנימי בשטח, רשת שבילים ושדרה מסחרית המיועדת לשרת את התושבים. מיקומו של הפרויקט בסמוך לתוואי שלושה קווים מתוכננים של הרכבת הקלה, שבילי אופניים ותוואי כביש 16 העתידי.

מצד היזמיות קבוצת בליליוס, חברת מ. אביב והמשפחות רוזנצוויג ברוך נמסר:
"בתכנון תלפיות החדשה, יחד עם האדריכל עמי שנער, בחרנו בבנייה שמתאימה לאופי הירושלמי ולשכונה שבה היא מוקמת. המטרה הייתה ליצור סביבת מגורים נוחה ויומיומית, עם בניינים שאינם מגדלים גבוהים ועם תכנון שמאפשר חיים שכונתיים וקהילתיים."